Mieterhöhung und -minderung

Im Gegensatz zu Sozialwohnungen darf der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, wenn es dafür einen Grund gibt und die Miete 1 Jahr unverändert war. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Wegen gestiegener Kapitalkosten (Hypothekenzinsen) die Miete zu erhöhen ist nicht möglich.

 

In der schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann der Vermieter sich entweder auf einen Mietspiegel berufen oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt werden muss, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert, oder auf ein Mietgutachten.

 

Der einfache oder qualifizierte Mietspiegel

Es handelt sich dabei um einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein muss und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern anerkannt wurde. Damit dient er als vorrangiges Begründungsinstrument für die Miethöhe.

Für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter wird zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert wird, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind. Jahressperrfrist bedeutet, dass die Mieterhöhung unwirksam ist sofern der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf von 12 Monaten beantragt. Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter die Miete unter Beachtung der ortsüblichen Miete in drei Jahren höchstens um 20 Prozent anheben darf. Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält und in den beiden darauf folgenden Monaten überlegen ob er zustimmt oder eine Prüfung durch den Mieterverein veranlassen.

 

Stimmt der Mieter nicht zu kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Hierfür hat er 3 Monate Zeit. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder lndexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde. Verlangt der Vermieter mehr als die "Ortsübliche Miete", so kann er sich strafbar machen und muss die zuviel verlangte Miete zurückzahlen.

 

Seit dem 05.05.2022 ist der Calwer Mietspiegel gültig und kann unter https://mietspiegel-calw.de/ eingesehen werden. Als weitere Orientierungshilfe bietet der Mieterverein die Einsicht in einen auf Inseraten aufgebauten Mietatlas  an. Während der einfache Mietspiegel von Calw die Höhe der Bestandsmieten darstellt und in der Diskussion bei Mieterhöhungen die zentrale Rolle spielt, kann der Mietatlas oder ähnliche Angebote von Online Plattformen genannt "Mietpreischeck" oder fälschlicherweise auch als Mietspiegel bezeichnet (lediglich) zur Einordnung der Wunschvorstellungen von Vermietern bei Neuvermietung eine Orientierung bieten.

 

Mietminderung

Es gibt etliche Szenarien, welche eine Mietminderung ermöglichen. Doch hier ist größte Vorsicht geboten, denn zu starke Mietminderung kann Kündigung bedeuten. Wer seine Miete zu stark mindert, riskiert den Verlust seiner Wohnung. Mietern darf gekündigt werden, wenn sie den Gegenwert von mehr als zwei Monatsmieten zuviel gemindert haben, urteilte das Landgericht Braunschweig (Az. 6 5 578/99). Hier hatten die Mieter eines Hauses wegen vorhandener Mängel 40 % der Monatsmiete zurückbehalten. Nachdem ein hoher Betrag an Mietschulden aufgelaufen war, kündigte der Vermieter. Das Landgericht gab dem Vermieter Recht, denn nach Feststellung der Richter war nur eine Mietminderung von 15 % angemessen. Dass sie zuvor einen Anwalt konsultiert hatten, entschuldigte sie nicht, denn dieser hätte sich nicht vor Ort einen eigenen Eindruck verschaffen müssen. Bei der Raterteilung habe die verlässliche Grundlage gefehlt, denn erfahrungsgemäß neigen Mieter bei der Schilderung der Mängel zur Übertreibung. Bevor Sie eine Mietminderung veranlassen, sollten Sie sich unbedingt gut beraten lassen.

 

Tipp: Bei Mietminderung ist der richtige Betrag schwer zu schätzen. Bei Streit über den Minderungsbetrag sollte zumindest ein Teil der Summe "unter Vorbehalt" weitergezahlt werden. Diesen Betrag kann man dann nach der endgültigen Klärung vom Vermieter zurückfordern. Bei Mängel gilt grundsätzlich auch für den Mieter eine ausreichende Tolerierung im beiderseitigem Interesse zu akzeptieren. Der Vermieter darf jedoch nicht in die Lage versetzt werden die von Ihm verursachten Mehrkosten z.B. durch Vernachlässigung der Wartung und Instandhaltung den Mieter noch aufzubürden.

 

Modernisierung

Mieter wohnen gern günstig. Wer aber in einem unsanierten Altbau lebt, in dem die Heizung schlecht funktioniert, Fenster undicht sind und in dem es zu wenige Steckdosen gibt, dürfte oft keine Einwände gegen eine Modernisierung durch den Vermieter haben, aber dafür erhöht sich seine Miete. Die Kosten für eine Modernisierung darf der Vermieter auf die Miete aufschlagen.

Nach Abschluss der Bauarbeiten darf er pro Jahr 8 % der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind. Sind alle Kosten abbezahlt, darf die Miete trotzdem auf dem erhöhten Niveau bleiben. Der Vermieter kann allerdings nicht einfach loslegen. Er ist verpflichtet, die Mieter über größere Baumaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich zu informieren. Dabei muss er auch genau beschreiben, welcher Art die Modernisierungsarbeiten sind und welchen Umfang sie haben. Weiterhin muss er Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben "und sich dazu äußern, wie groß die Mietsteigerung vermutlich ausfallen wird". Eine solche Ankündigung kann er nicht umgehen, indem er sich "im Voraus" mit dem Mietvertrag generell eine Zustimmung zu späteren Modernisierungsarbeiten geben lässt, diese Vereinbarung ist unwirksam (Landgericht Berlin, Az 63T 71/04). Nach Durchführung und Abschluss der Arbeiten muss die Mieterhöhung noch einmal schriftlich erklärt werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.

Werden die Arbeiten zu spät oder falsch angekündigt oder ist die Mieterhöhung später mehr als zehn Prozent höher als angekündigt, kommt der Mieter zwar nicht um die höhere Miete herum, er muss sie dann aber nicht nach drei Monaten, sondern erst neun Monate nach der Erhöhungserklärung zahlen.

 

Wenn durch kleinere Modernisierungsarbeiten die Miete nur unerheblich erhöht wird, können diese formlos mitgeteilt werden. "Unerheblich" sind Mieterhöhungen, wenn sie unter fünf Prozent liegen. "Unter Modernisierungsarbeiten fallen Arbeiten, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen". Das wäre zum Beispiel der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Fahrstuhls, einer Zentralheizung oder eines Kabelanschlusses. Bei Modernisierungen, die zur Einsparung von Wasser und Energie führen sollen, muss die Einsparung mindestens zehn Prozent betragen, damit der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen darf. Auch für Verbesserungen außerhalb des Hauses wie einen neuen Spielplatz oder neue Parkplätze darf sich der Vermieter das Geld wieder holen. Der Mieter muss die Maßnahmen in der Regel zustimmen, wenn es sich um "vernünftige" Modernisierungen handelt. Ablehnen kann er sie nur, wenn sie für ihn eine "unzumutbare Härte" darstellen würden. Etwa wenn der Mieter sehr alt ist oder wenn die Mieterhöhung mit Blick auf das Mietereinkommen extrem hoch ausfallen würde. "Es gilt in der Regel allerdings nie als Härte, wenn die Wohnung nur in einen Zustand versetzt wird, der bei zwei Drittel der gleich alten Wohnungen vor Ort üblich ist". Will der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme verhindern, muss er seinen Widerspruch äußern. Lässt er dagegen zum Beispiel Handwerker widerspruchslos in seine Wohnung, büßt er sein Abwehrrecht ein (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az 20 EE Miet 3/91). Im Gegensatz zu "vernünftigen" Modernisierungen darf der Vermieter Luxussanierungen, wie das Austauschen intakter Fliesen aus rein optischen Gründen, nicht gegen den Willen des Mieters vornehmen, Arbeiten wie das Reparieren von Elektroinstallationen und das Ersetzen kaputter Fenster dagegen sind keine Modernisierungs-, sondern reine Erhaltungsmaßnahmen. Dies muss der Mieter nach § 554 BGB in jedem Fall dulden. "Das bedeutet, er muss Handwerkern Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen und - falls es notwendig ist- sogar zeitweise ausziehen", so die Rechtsprechung. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter aber auch nicht auf die Miete umlegen.

 

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