Modernisierung

Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Energieeinsparung muss der Mieter (von Härtefällen wie Luxus-Modernisierung abgesehen) dulden. Das Gesetz schreibt hinsichtlich der Ankündigung 3 Monate vor. Der Vermieter muss den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen.

 

Zustimmungspflicht des Mieters bei Modernisierung

Mieter müssen den Einbau energiesparender Heizungstechnik dulden. Das gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch, wenn damit keine Verringerung ihres Verbrauchs verbunden ist. Nur falls nach der Modernisierung ein unzumutbarer Zuschlag fällig werde, könne sich der Mieter weigern. Ein 1920 erbautes Mehrfamilienhaus in Bergen sollte, an das Fernwärmenetz angeschlossen und die bisherige Gasetagenheizung ausgebaut werden. Der Vermieter forderte die Zustimmung der Mieter. Diese widersprachen jedoch, weil sie einen Modernisierungszuschlag befürchteten. Der Vermieter verzichtete auf den Zuschlag, was die Mieter jedoch nicht umstimmte. Auch wenn kein Zuschlag fällig werde, könne nach dem Einbau eine Erhöhung nach der ortsüblichen Miete verlangt werden, so ihr Einwand.

Wie bereits das Landgericht Berlin wies auch der BGH diese Argumentation zurück. Der Mieter müsse Modernisierungen zur Energieeinsparung prinzipiell dulden. Da eine Fernwärmeheizung aus Anlagen mit Kraft-Wärme-Kopplung weniger Energie verbrauche, lägen die Voraussetzungen vor. Der Mieter könne widersprechen, wenn der Modernisierungszuschlag für ihn unzumutbare Härte bedeute. Das sei in diesem Fall auszuschließen, da auf den Zuschlag verzichtet wurde.

 

Nur notwendige Ausführungskosten müssen bei Modernisierung bezahlt werden

In Abzug zu bringen sind Instandsetzungskosten sowie "nicht notwendige bzw. zweckmäßige" Kosten

So entschied der Bundesgerichtshof. Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung ist ausschließlich der Aufwand für wirklich notwendige Arbeiten und nicht die tatsächlichen Ausführungskosten. Ein Mieter weigerte sich die erhöhte Miete zu zahlen mit der Begründung, dass für den Einbau einer Wasseruhr weder zwölf Küchenfliesen entfernt noch dass eine Arbeitsplatte in der Küche hätte ausgebaut werden müssen. Ein Gutachter begutachtete den Handwerker-Einsatz auf seine Notwendigkeit hin und fand ihn überzogen. Deshalb durfte der Vermieter nur einen Teil der vom Handwerker in Rechnung gestellten Kosten bei der Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. So das Urteil des höchsten deutschen Zivilgerichts.

"Vermieter müssen nicht nur Instandsetzungskosten aus den Rechnungskosten einer Modernisierung herausrechnen, sondern auch alle nicht der Notwendigkeit und zweckmäßigkeit dienenden Kosten!!!

Damit wird erstmalig sicher gestellt, dass Mieter nicht mit unnötigen, und nicht zweckmäßigen oder ansonsten überhöhten Kosten belastet werden" (BGH : Az.: VIII ZR 41/08)

 

Lesen Sie weiter zum Thema Mieterhöhung bei Modernisierung im Kapitel Mieterhöhung und -minderung

 

Recht auf zeitgemäßes Wohnen

Auch eine "unrenovierte" Wohnung bzw. nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, entschied der Bundesgerichtshof (VI-II ZR 281/03).

Mieter hatten nach Einzug in die Altbauwohnung unter anderem gerügt, dass neben dem Betrieb einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger anderer Stromverbrauch in der Wohnung gar nicht möglich sei, weil ein Stromkreis fehle, und dass außerdem im Badezimmer keine Steckdose vorhanden sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern insoweit Recht. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung insgesamt und ständig zu modernisieren und jeweils dem neuesten, technischen Standard anzupassen, doch könne der Mieter angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts erwarten, dass er die Wohnung so gebrauchen und nutzen kann, wie dies seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehöre die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Eine derartige Ausstattung der Wohnung werde unabhängig vom Baualter des Gebäudes und der Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung müsse zumindest ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine, und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte, wie etwa einen Staubsauger, in der Wohnung ermöglichen.

Und: Zu einer zeitgemäßen Wohnungsnutzung gehöre außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfüge, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermögliche.

Der Mieterverein Calw  begrüßt diese Entscheidung als Klarstellung. Auch Altbauwohnungen müssen danach Mindeststandards genügen. Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung muss ein zeitgemäßes Wohnen für die Mieter garantieren.

 

Barrierefrei - Umbau

Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter Zustimmung zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der Vermieter kann allerdings eine zusätzliche Sicherheit verlangen, damit er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den Kosten des Rückbaus sitzen zu bleiben.

Zurück zur Rubrik Ratgeber