Mietvertrag

Der Abschluss eines Mietvertrages ist zwischen den Parteien frei verhandelbar und an keinen vorgegebenen Text gebunden. Die erhältlichen Vordrucke schränken sehr oft die Rechte des Mieters gemäß BGB ein bzw. bürden dem Mieter mehr kostenpflichtige Pflichten auf. Mietverträge können aber auch nur aus ,,ein paar Zeilen" bestehen oder mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, dass Einigkeit darüber besteht wer Vermieter ist, welche Wohnung zu welchem Preis - Kaltmiete und Nebenkosten -vermietet wird und wann das Mietverhältnis beginnen soll. 

 

2 bis 3 Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen. Die meisten schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen, das heißt mehr oder weniger umfangreichen Formularmietverträgen. Die Verwendung des Vordruckes des Stuttgarter Haus und Grundbesitzervereins können wir unsern Mitgliedern beispielsweise nicht empfehlen.

 

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Dann könnte der Mieter die Miete am Monatsende zahlen, hätte mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun und müsste auch keine Nebenkosten zahlen. Nach neuem Recht ist die Miete spätestens am 3. Werktag des Monats zu bezahlen.

 

Formularmietvertrag

Viele verschiedene vorgedruckte Vertragstexte werden von Interessenverbänden herausgegeben. Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die gesetzlichen Mieterrechte. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Deshalb sollten Sie sich generell vor Abschluss eines Mietvertrages von unsern Rechtsberatern beraten lassen. Mit Hilfe von Formularmietverträgen können unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder lndexmietverträge abgeschlossen werden. Einen mieterfreundlichen Formularmietvertrag können Sie bei uns bekommen.

 

Unbefristete Mietverträge

Der "normale" Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen -Mieter 3 Monate , Vermieter je nach Wohndauer maximal 9 Monate nach dem neuen Mietrecht. Will der Vermieter kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Meiden Sie ,,Einliegerwohnungen" in Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Hier kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angaben von Gründen kündigen. Die Miete ist rechtsverbindlich jeweils am Monatsanfang, spätestens am 3. Werktag, zu zahlen. 

 

Zeitmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, meist Formularmietvertrag, in dem das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt wird. Diese Form des Mietvertrags gibt es nicht mehr. Es nur noch möglich den qualifizierten Zeitmietvertrag abzuschließen, bei dem die Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein konkreter Befristungsgrund wie Eigenbedarf vereinbart worden ist.

 

Staffelmietvertrag

Sie sollten diese Vertragsform meiden. Er ist nur für ganz besondere persönliche Umstände geeignet. Die Miete kann für bestimmte Zeit in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens 4 Jahre seit Vertragsabschluss ausgeschlossen werden. Hände weg von der Staffelmiete - Einmal vereinbart, immer gebunden!

 

Die Erhöhung der Miete bereitet nicht nur Mietern Kopfzerbrechen. "Zwar herrscht seitens des Mieters oft Verständnis für steigende Mieten, wenn seine Wohnung zuvor mit einer Zentralheizung modernisiert wurde. Problematischer ist es aber, wenn der Vermieter die Bestandsmieten ans allgemeine Mietniveau anpassen will. "Das allgemeine Mietniveau zur "ortsüblichen Miete" kann aus verschiedenen strukturellen wirtschaftlichen Veränderungen etwa steigen, wenn dann also Angebot und Nachfrage sich beginnen unproportional auseinander zu bewegen. Den Nachweis für die Höhe der geforderten ortsüblichen Miete hat dann der Vermieter zu erbringen. Der Vermieter kann die Miete binnen drei Jahren um bis zu 20 Prozent der Ausgangsmiete bei Beachtung der ortsüblichen Miete erhöhen. Nach jeder Mieterhöhung ist eine 15-monatige Pause vorgeschrieben. Erhöhung der Betriebskosten und wegen Modernisierung zählen hierfür nicht. Die 15-montige Stagnationsphase muss der Vermieter zum ersten Mal bereits ab Einzug des Mieters einhalten, Ankündigen darf er die von ihm geplante Mietanhebung allerdings schon drei Monate früher, also genau nach einem Jahr.

Neben der genannten Frist ist als Grenze der jeweiligen Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten. Laut Gesetz sind das die üblichen Mieten, "die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind" (besagt § 558 II BGB).

In dem Schreiben, in dem der Vermieter den Mieter zur Zustimmung der Mieterhöhung auffordert, muss er die geforderte neue Miete mit solchen Vergleichsmieten begründen. In der Regel verweisen Vermieter dafür auf den Mietspiegel. Existiert ein "qualifizierter Mietspiegel" der Angaben über die betroffene Wohnung erhält, ist er im Schreiben anzugeben. Das gilt auch dann, wenn die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründet wird. "Qualifizierte Mietspiegel" werden auf breiter Datenbasis erhoben, und "die darin angegebenen Mieten gelten vor Gesetz als grundsätzlich richtig und sind damit kaum noch angreifbar".

Besonders zu berücksichtigen ist, dass bei dieser Möglichkeit der Mieterhöhung im Gegensatz zu einer Staffelmiete diese nicht automatisch eintritt. Der Mieter muss vielmehr zustimmen. Verweigert er dies, muss notfalls auf Zustimmung geklagt werden. Der Mieter hat also eine ständig Kontrollmöglichkeit über seine Miete.

Bei vereinbarter Staffelmiete entfällt dieses Procedere und die vereinbarte Staffelmiete tritt vereinbarungsgemäß automatisch in Kraft.

Daher empfehlen die Vermieter den Abschluss von Staffelmietverträgen. "Der Vorteil der Staffelmiete liegt für den Vermieter darin, dass die vereinbarte Staffelmiete Mieterhöhung automatisch jedes Jahr fortlaufend in Kraft tritt, ohne das der Mieter sich zunächst dagegen wehren kann. Zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen und die zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich als Geldbetrag ausgewiesen werden. Eine Vereinbarung, in der nur steht, dass sie jährlich um drei Prozent steigt, wäre unwirksam. Bei einem Staffelmietvertrag ist die Erhöhung auf Grund von Vergleichsmieten oder baulichen Verbesserungen dafür aber ausgeschlossen.

Vergisst der Vermieter, auf die anstehende Mieterhöhung hinzuweisen, verfällt der Anspruch auf die Staffelmieterhöhung jedoch nicht. Die im Vertrag vereinbarten Beträge bleiben wirksam. So kann es auch nach Jahren zu teuren Nachzahlungen kommen, wenn sich der Vermieter an die vereinbarte Staffelmieterhöhung erinnert, so das Kammergericht Berlin (Az 12 U 320/01). Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verjährt allerdings nach drei Jahren.

 

Untermietvertrag

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraumes einem dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Untervermietung spart sowohl dem Haupt- als auch dem Untermieter Kosten. Doch wer Wohnung und Miete mit anderen teilen will, sollte sich vorher gut informieren. Vor allem wird darauf verwiesen, dass der Vermieter damit einverstanden sein muss. Der Vermieter muss dem Mieter die Erlaubnis zu Untervermietung eines Teils der Wohnung erteilen, wenn der Mieter ein "berechtigtes Interesse" daran hat. Der Vermieter kann dies aber verweigern, wenn damit z.B. die Wohnung überbelegt wäre, er einen wichtigen Grund hat den konkreten Untermieter abzulehnen oder ihm die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Als "berechtigtes Interesse" gelten alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art, etwa wenn die Wohnung zu groß geworden ist, weil sich Partner getrennt haben oder weil für den Mieter wegen Arbeitslosigkeit eine finanzielle Entlastung nötig ist. Dagegen zählt es nicht als "berechtigtes Interesse", wenn der Mieter untervermieten will, damit jemand in seiner Abwesenheit auf die Wohnung aufpasst. So etwa entschieden vom Landgericht Mannheim (Az. 4S 142/96).

 

Hat der Mieter keine Erlaubnis eingeholt, kann ihm nach einer Abmahnung gekündigt werden. "Der Mieter muss dem Vermieter mitteilen, warum er untervermieten möchte. Außerdem muss er mitteilen, an wen er untervermieten will". Da es kein Recht auf personenunabhängige Untervermietung gibt (Beschluss des Kammergerichts Berlin), muss der Mieter bei Beendigung des bisherigen Untermietverhältnisses eine neue Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er weiter untervermieten will. "Holt sich der Mieter für die Untervermietung keine Erlaubnis ein, kann der Mieter abgemahnt werden unter Androhung einer Unterlassungsklage nach § 541 BGB. Reagiert der Mieter darauf nicht, darf der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich - also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist - kündigen".

Anders sieht es aus, wenn der Mieter seinen Ehepartner, Eltern oder Kinder bei sich aufnehmen will. Hier handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis, daher muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. "Das gilt auch, wenn Eltern oder Kinder ihm Miete zahlen. Verhindern kann der Vermieter eine solche Aufnahme nur, wenn die Wohnung durch die zusätzlichen Bewohner überbelegt wäre".

Generell sind zwei Arten der Untervermietung denkbar: Entweder vermietet der Mieter einen Teil seiner Wohnung oder aber auch die ganze Wohnung einem anderen. Anspruch auf Untervermietung hat der Mieter nur im ersten Fall. Verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt jedoch an einen anderen Ort und will er aus diesem Grund die Wohnung jemand anderem überlassen, bleibt es dem Ermessen des Vermieters überlassen, ob er die Erlaubnis erteilen will oder nicht. Das gilt auch dann, wenn der Mieter noch weiterhin Teile der Wohnung nutzen will.

Für normale Untervermietung darf nichts berechnet werden. Will ein Mieter seine zuvor mit einer weiteren Person bewohnte Wohnung untervermieten, weil der Mitbewohner auszieht, so bedarf es zwar der Zustimmung des Vermieters, wenn eine andere Person einziehen soll. Allerdings darf der Wohnungseigentümer keinen "Untermietzuschlag" verlangen. Das Landgericht Berlin stellte fest, dass ein derartiger Aufschlag nur dann gerechtfertigt sein kann, wenn eine Person zusätzlich einziehen soll. Einen "erhöhten Verwaltungsaufwand" konnten die Richter für den Eigentümer nicht ausmachen (Landgericht Berlin, 7 5 277/03).

 

Indexmiete

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Wert für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

 

Unwirksame Vertragsklauseln

Jährlich schließen Mieter und Vermieter eine Vielzahl von Mietverträgen ab. Man bedient sich dabei der im Handel in vielfältiger Weise angebotenen Vertragsvordrucke. In der richtigen Anwendung dieser juristisch ausgefeilten Verträge fühlen sich Mieter und Vermieter oft überfordert. Allein durch falsches Streichen oder Ergänzen bzw. ein Kreuzchen an falscher Stelle kann sich das Gewollte ins Gegenteil kehren und auch gegen das AGB schlechthin verstoßen. Doch was ist bzw. kann die Konsequenz aus all dem sein? Natürlich kann der Mieter den Vermieter auf die Unwirksamkeit einzelner Vertrags Bestimmungen hinweisen. Der Mieter kann sich weigern, einen Vertrag zu unterschreiben, der rechtlich unzulässige Bestimmungen enthält. Ist das auch immer klug? Die beste Lösung ist zunächst einmal, gar nichts zu unternehmen. Denn: Ist eine Vertragsbestimmung unwirksam, wird sie automatisch durch die gesetzliche Regelung ersetzt. Und das Bürgerliche Gesetzbuch ist immer noch besser als die "mieterfreundlichste" Formularklausel in einem Mietvertrag. Ein Beispiel: In fast allen Mietverträgen wird bestimmt, dass der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen muss. Ist diese Klausel unwirksam formuliert, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. Die besagt: Der Vermieter muss renovieren. Wer schon bei Vertragsabschluss darauf hinweist, dass die Klausel unwirksam ist, schadet sich selbst. Der Vermieter formuliert eine neue, wirksame Klausel. Konsequenz: Der Mieter muss renovieren -vielleicht ein bisschen weniger. Hätte er aber geschwiegen, hätte das Gesetz gegolten und er hätte überhaupt nicht renovieren müssen.

Zurück zur Rubrik Ratgeber