Kaution

Der Vermieter darf eine Mietkaution vom Mieter verlangen, die maximal drei Monatsmieten betragen darf und in Raten fällig wird. Die Kaution muss vom Vermieter von seinem Vermögen getrennt angelegt und mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden.

 

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution mit Zins und Zinseszins zurückzahlen - Voraussetzung: Der Vermieter hat keinen Anspruch aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter. Um dies zu überprüfen und abschließend zu klären, kann der Vermieter bis zu 6 Monate, im Einzelfall sogar noch länger, die Kaution zurückbehalten.

 

Tipp:

Kommen Sie rechtzeitig zu uns und lassen Sie sich eingehend rechtlich beraten. Schon alleine die Beachtung der 6 Monatsfrist kann bares Geld bedeuten.

 

Kaution - Hausverkauf

Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.

 

Kautionsrückzahlung

Nach der Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution pIus Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Allerdings nicht sofort. Zwar gibt es keine feste Frist, in der die Mietkaution zurückgezahlt werden muss, doch können Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Spätestens nach dieser Frist sollte die Kaution verzinst zurückgezahlt werden. Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden Ist. Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. Doch Vorsicht: Hat der Mieter zu Auszug aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt oder bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch, welcher ebenfalls schon sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjährt.

 

Im Einzelfall können die Fristen aber variieren - falls noch Streitigkeiten offen sind. Der Vermieter kann im Ausnahmefall zumindest einen Teil der Kaution so lange zurück halten, bis er die Betriebskosten abgerechnet hat. Wie viel er einbehalten kann, richtet sich unter anderem danach, wie viel in den vorhergehenden Jahren abgerechnet wurde.

 

Bei den Vermietern herrscht allgemein die irrige Annahme, dass eine generelle Verrechnung der Kaution mit Forderungen aus einer noch nicht erfolgten Nebenkostenabrechnung zulässig ist. Hier die Feststellung des Landgerichts Berlin -Urteil vom 8.12.98, 63 S 150/98, NZM 1999, S. 960: Spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende muss der Vermieter die Kaution auszahlen. Ausstehende Betriebskostenabrechnungen berechtigen den Vermieter nicht, die Kaution zurück zu halten. Betriebskostennachforderungen fallen nicht unter den Sicherungszweck einer Kaution. Eine Verrechnung der Nebenkosten mit der Kaution ist nur bei einem Pachtvertrag für Gewerberaum zulässig. Der Vermieter hat die Kaution zinsbringend anzulegen und mit Zins und Zinseszins zu erstatten, so die heutige herrschende Rechtssprechung.

 

Der Vermieter muss die Kaution gesondert von seinem Vermögen anlegen. Auf diese darf er erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgreifen. Und auch nur, wenn eine berechtigte Forderung besteht. Ist der Mieter also zum Beispiel mit seiner Miete im Rückstand, darf der Vermieter nicht einfach auf die Kaution zugreifen. Im Zweifelsfall muss die Forderung gerichtlich durchgesetzt werden - denn der Vermieter darf die Kaution nur einziehen, wenn unstrittige Forderungen bestehen.

 

Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag für die Kautionszahlung keine Ratenzahlung vereinbart haben, ist die ganze Vereinbarung auf Zahlung einer Kaution unwirksam. So entschied das AG Homburg in einem Urteil vom 12.09.01-7C48/01,nr NZM 2001 S.1032. Ein weiteres Urteil des OLG Düsseldorf vom 26.0401 -24 U133/00 hat im Zusammenhang mit der Kautionsauszahlung und einer Nebenkostenforderungen die Rechte des Mieters weiter gestärkt. Auf Anraten des Mietervereins Calw hat bereits ein Mieter seine ganze Kaution von der Mietzahlung einbehalten, nachdem der Vermieter eine Rückzahlung verweigerte. Als Mitglied sind Sie bei solch einem Schritt auf der sicheren Seite.

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