Aus- und Umzug

Wohnungsübergabe bzw. Wohnungsrückgabe

Immer wieder kommt es bei einem Wohnungswechsel und der damit verbunden Übergabe der „alten“ gekündigten Wohnung zu Streitigkeiten in der Form, dass der Vermieter weitere Forderungen an den Mieter richtet mit dem Ziel, z.B. die Kaution einzubehalten bzw. zu verrechnen.

Das Urteil des AG Lörrach vom 28.5.2003 – 4 C 382/03 stellt fest:

„Wird im Übergabeprotokoll bei der Rückgabe der Mieträume der ordnungsgemäße Zustand der Mietsache bestätigt, so schließt diese negative Schuldanerkenntnis nicht nur einen Anspruch des Vermieters auf Durchführung von vertraglichen Schönheitsreparaturen aus, sondern auch einen Zahlungsanspruch aus einer Kostenquotelung. Forderungen des Vermieters, die 6 Monate nach der Wohnungsübergabe geltend gemacht werden, sind rechtsunwirksam. Der Mieter ist nur zur Übername solcher Forderungen aus dem Mietverhältnis rechtwirksam verpflichtet, die bei der Wohnungsübergabe konkret bemängelt bzw. festgestellt wurden.

 

Ein Vermieter kann nur dann von einem ausgezogenen Mieter die Beseitigung eines Mangels verlangen, wenn dieser Mangel bei der Abnahme der Wohnung im Übergabeprotokoll festgehalten worden ist. So konnte ein Wohnungsbesitzer nicht vom Mieter verlangen, eine (angeblich) früher vorhandene, aber nach dem Auszug fehlende Deckenbeleuchtung wieder anzubringen. Sie wurde nicht im Protokoll erwähnt (OLG Düsseldorf, 10 U 184/02).

 

Selbst gestrichene Wände

Wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen beim Auszug vereinbart wurden, dann kann sie der Mieter beim Auszug selbst durchführen. Freunde oder Bekannte dürfen auch mithelfen. Dabei darf die Wohnung nicht in grellen Farben gestrichen werden, erlaubt sind gedeckte Farben. Wichtig dabei ist, dass die Wände "fachgerecht" gestrichen werden.

 

Abnutzung der Wohnung

Nicht nur der Fußboden kann Abnutzungsspuren aufweisen. In der Wohnung können auch weitere kleine Defekte auftreten: ein verkalkter Duschkopf, ein fehlendes Flaschenfach im Kühlschrank oder kleine Absplitterungen an den Badezimmerfliesen. Hierbei handelt es sich um eine natürliche Abnutzung der Wohnung, für die der Mieter keinen Ersatz leisten muss. Auch verfärbte Fugen im Bad muss der Vermieter hinnehmen.

 

Keine Grundreinigung

Häufig steht im Mietvertrag, dass die Wohnung "besenrein" übergeben werden muss. Dann muss der Mieter beim Auszug auch die gesamte Wohnung fegen. Dabei reicht es, den groben Schmutz zu entfernen. Auch die Fenster muss der Mieter nicht putzen. Eine Grundreinigung kann der Vermieter nicht verlangen.

 

Nachträgliche Mängel

 

Bei einem Auszug halten Mieter und Vermieter alle Mängel in einem Übergabeprotokoll fest. Wenn das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben ist und später weitere Schäden festgestellt werden, kann der Vermieter diese nicht nachträglich in Rechnung stellen.

 

Einbauten durch den Mieter

Die Wohnung ist gekündigt. Was geschieht dann mit den Einbauten, die der Mieter seit seinem Einzug angebracht hat? Dabei wird unterschieden zwischen Einrichtungen und baulichen Veränderungen. Einrichtungen sind Sachen, die Mieter mit der Wohnung "fest verbunden" haben, also etwa fest verklebte Fußbodenbeläge, eine Gasetagenheizung, Sauna. Nicht dazu gehören normale Möbel - auch wenn sie fest verschraubt sind (Einbauküche). Alle Einrichtungen, die dem normalen Wohnen dienen, darf ein Mieter anbringen, etwa ein Hochbett. Der Vermieter darf seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Maßnahme "üblich" ist. Alle Einrichtungen kann der Mieter ausbauen und mitnehmen wie seine Möbel, selbst wenn sie durch feste Verbindung (verklebter Teppichboden) Bestandteil der Wohnung geworden sind. Der Ausbau hat für Mieter aber auch den Nachteil, dass sie dann den Ursprungszustand wieder herstellen müssen. Dies ist für sie oft teurer als der Verzicht auf die Einbauten. Eine Gasetagenheizung darf man mitnehmen, aber was soll man damit in der neuen Wohnung? Wichtig: Der Mieter muss seine Einrichtungen entfernen, wenn der Vermieter das verlangt, und er muss die durch den Ausbau entstandenen Beschädigungen beseitigen. Bevor der Mieter also viel Geld in die Wohnung steckt, sollte er mit dem Vermieter vorab einen Vertrag schließen. Oft will der Mieter die Einrichtungen aber gar nicht ausbauen, weil er sie in der neuen Wohnung nicht braucht, oder weil sie durch den Ausbau zerstört würden. Wie viel muss ihm der Vermieter für die Einrichtungen zahlen, die in der Wohnung zurück bleiben? Die Antwort: Ohne entsprechende Vereinbarung überhaupt nichts. Dem Mieter bleibt dann nur zweierlei übrig: Er kann nachträglich versuchen, mit dem Vermieter eine Entschädigung zu vereinbaren. Oder er kann sich auch mit dem Nachmieter einigen, dass dieser die Einrichtungen übernimmt. Wobei er allerdings keine Phantasiepreise, sondern einen realistischen Wert fordern darf. Zu "baulichen Veränderungen" zählt jede Veränderung der Bausubstanz, d.h. ein Wanddurchbruch oder das Kürzen von Türblättern, um einen Teppich zu verlegen. Solches darf nur mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. (von geringfügigen Veränderungen abgesehen, z. B. Einbau einer Dunstabzugshaube). Beim Auszug muss der Mieter bauliche Änderungen nicht beseitigen, wenn der Vermieter zugestimmt hat.

FAZIT: Der Mieter tut gut, jeweils vor der Durchführung irgendwelcher Umbau- bzw. Einbaumaßnahmen diese Fragen in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten.

  

Wenn der Teppich Flecken hat

Für normale Abnutzung ist kein Schadenersatz fällig. Manche Mieter trifft der Schlag, wenn der Vermieter beim Auszug plötzlich Schadenersatz fordert, etwa wegen Flecken im Teppich oder Kratzern im Parkett. Ein solcher Anspruch kann tatsächlich bestehen - es gibt aber wichtige Einschränkungen. Mancher Bodenbelag im Flur oder im Kinderzimmer sieht nach ein paar Jahren ziemlich ramponiert aus. Das gleiche Schicksal droht Herdplatten oder Waschbecken, die täglich im Einsatz sind. „Das müssen sie erneuern", heißt es dann mitunter vom Vermieter. Es solle der Zustand wieder hergestellt werden wie beim Einzug, sonst werde Schadenersatz fällig und mit der Kaution verrechnet.

Davon sollten sich Mieter nicht bluffen lassen. Sie haben zwar, wenn wirksam vereinbart, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen. Darunter fällt dann unter anderem, dass Wände und Türen gestrichen werden. Etwas Anderes ist es mit Verschleiß: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten", hat der Gesetzgeber geregelt (Paragraf 538 Bürgerliches Gesetzbuch).

Ganz normale Abnutzungserscheinungen gehen also zu Lasten des Vermieters. Diese Verluste sind mit der Miete abgegolten. Dennoch haben die Gerichte mit Streitigkeiten zu diesem Thema immer wieder zu tun. Dabei geht es im Einzelfall vor allem um die Frage, was noch „vertragsgemäßer Gebrauch" ist und wann Fehlverhalten des Mieters beginnt. Wer fahrlässig oder gar vorsätzlich als Mieter einen Schaden verursacht, muss selbstverständlich dafür haften. Wenn in der weißen Auslegware noch Rotweinflecke der Geburtstagsparty leuchten, haftet der Mieter. Genau so ist das zu sehen, wenn der Hund immer in die Ecke gepinkelt hat und der Teppich deshalb versaut wurde.

Bei Kratzern und Dellen wird es schwieriger. Das Oberlandesgericht Düsseldorf meinte zwar, bei Parkett des Eingangsbereichs sei so etwas üblich (Az.: I -10 U 46/03), wenn aber Damen mit Stöckelschuhen jeden Tag erneut den Beleg strapazieren, könnten Vorsichtsmaßnahmen erwartet werden, etwa indem ein Teppich verlegt wird.

Das Gleiche gilt im Arbeitszimmer: Gegen Heimarbeit, die keinen stört, kann der Vermieter im Prinzip nichts einwenden. Wer aber täglich stundenlang mit seinem Bürostuhl übers Parkett rollt, der tut gut daran, eine Schutzfolie für ein paar Euro darunter zu legen. „Im Zweifel ist darauf abzustellen, wie ein durchschnittlicher Mieter die, Wohnung nutzen würde".

Lässt sich nicht wegdiskutieren, dass der Mieter für einen Schaden aufzukommen hat, ist ein entscheidender Punkt der Umfang der Schadenersatzpflicht. Keineswegs muss der Mieter einen neuen Teppich bezahlen, wenn er im alten für einige unschöne Flecken und Brandlöcher verantwortlich ist. Es besteht nur Anspruch auf den „Zeitwert" - der Vermieter soll schließlich nicht besser dastehen als vorher. Ein zehn Jahre alter Teppich ist aber nur noch wenig oder gar nichts mehr wert. Mertens: „Um langen Streitereien um den angemessenen Schadenersatz aus dem Weg zu gehen, sollte der Mieter einen Betrag anbieten und gleichzeitig vereinbaren, dass damit alle Ansprüche abgegolten sind. Bei einem Gerichtsstreit können die Kosten viel höher werden als der eigentliche Schaden."

 

Bei einem Streit sollten Mieter auch an ihre Privathaftpflichtversicherung denken. Eine Privathaftpflichtversicherung hat auch die Aufgabe unbegründete Ansprüche abzuwehren. in so einem Fall wird sie dann im eigenen Interesse darum kämpfen, dass es sich um normale Abnutzung der Mietsache handelte. Bei Verschulden müsste dann die Haftpflichtversicherung für den Schaden aufkommen.

  

So können Umzugskosten die Steuer verringern

Wenn Sie aus beruflichen Gründen Ihren Wohnort wechseln, können Sie mit den anfallenden Umzugskosten Ihre Steuer reduzieren, denn beruflich bedingte Umzugskosten werden als Werbungskosten anerkannt. Unter gewissen Voraussetzungen erkennt das Finanzamt aber auch die Kosten für einen privatmotivierten Umzug an.

Beruflich bedingt ist ein Umzug, wenn Sie an einen anderen Standort Ihres

Arbeitgebers versetzt werden und sich die tägliche Fahrzeit dadurch um mindestens eine Stunde verringert — unabhängig von der Länge des Arbeitswegs. Weiterhin können Sie Ihren beruflich bedingten Umzug steuerlich geltend machen, wenn Sie hierdurch Ihren Arbeitgeber leichter durch den öffentlichen Personennahverkehr erreichen, eine doppelte Haushaltsführung vermeiden oder auch, wenn Sie ein Studium beziehungsweise eine Ausbildung beginnen und hierfür den Wohnort wechseln.

Die Umzugskostenpauschale vereinfacht es Ihnen, Ihren berufsbedingten Umzug steuerlich geltend zu machen, da hierfür keine Belege erforderlich sind. Dennoch sollten Sie bei einem Umzug alle Belege sammeln, da die Kosten des gesamten Umzugs höher ausfallen können, als die Umzugkostenpauschale. In diesem Fall würde sich das Einreichen der Belege beim zuständigen Finanzamt finanziell eher lohnen als die Pauschale in Anspruch zu nehmen.

Die Umzugskostenpauschale steht Alleinstehenden sowie Verheirateten zu. Leben Kinder im Haushalt, die mit umziehen müssen, erhöht sich die Umzugskostenpauschale pro Person. Seit 2017 beträgt die Umzugskostenpauschale für Alleinstehende 764 Euro und für Eheleute beziehungsweise  Paare mit einer eingetragenen Lebenspartnerschaft 1 528 Euro. Für jede weitere im Haushalt lebende Person, die ebenfalls mit umzieht, erhöht sich die Pauschale um 337 Euro. Die Umzugskostenpauschale wird in der Regel jährlich durch das Bundesfinanzministerium erhöht. Unter den Pauschalbetrag fallen unter anderem folgende Kosten: Renovierungskosten, Schönheitsreparaturen für die alte Wohnung, fachgerechte Installation von elektrischen Geräten und Lampen, Kücheneinbau, Umschreibung des Personalausweises und Ummeldung des Pkws, Trinkgelder und Verpflegungskosten für Umzugshelfer. Für diese Ausgaben ist kein Einzelnachweis nötig.

Wenn Sie einzelne Posten Ihres Umzugs steuerlich absetzen möchten, sollten Sie Belege über folgende Ausgaben sammeln: Fahrtkosten für die Wohnungsbesichtigung - 30 Cent pro Kilometer, Kosten für das Wohnungsinserat, doppelte Mietkosten, wenn eine vorzeitige Kündigung der alten Wohnung nicht möglich ist.

Unser Tip: Wenn der Umzug beruflich bedingt ist, sollten Sie bei Ihren Vetragsverhandlungen klären, ob sich der Arbeitgeber an Ihren Umzugskosten beteiligt. Im Gegensatz zu Ihnen erhält er die gesamten steuerlich absetzbaren Kosten für Ihren Umzug lohnsteuer- und sozialversicherungsfrei erstattet.

 

Auch die Kosten für einen privat veranlassten Umzug können Sie teilweise steuerlich geltend machen. Kosten für einen Umzugsunternehmer oder einen Handwerker, der die alte und die neue Wohnung renoviert, gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen und sind bis zu 4.000 Euro im Jahr absetzbar.

Wenn Sie aufgrund einer Behinderung, einer Erkrankung oder nach einem Unfall umziehen, verringern die Umzugskosten Ihre Steuer als außergewöhnliche Belastungen. In diesem Fall müssen Sie zum Nachweis ein ärztliches Attest vorlegen und beweisen, dass sich durch Ihren Umzug Ihre Lebensbedingungen deutlich verbessern.